Consideriamo dapprima il settore residenziale, che rappresenta la componente di gran lunga più rilevante del mercato. Se il 2017 si chiuderà con un incremento delle compravendite rispetto allo scorso anno, è altrettanto vero che siamo ben lontani dai livelli pre-crisi, 845.000 transazioni nel 2007. Tutto ciò, nonostante i tassi dei mutui abbiano toccato i minimi storici, e i prezzi siano scesi di molto. Ci si attende, o almeno si spera, una loro stabilizzazione il prossimo anno e una ripresa contenuta nel 2019.
Milano, come al solito, con il suo 11% del mercato nazionale e grazie alla sue caratteristiche di città dinamica che anticipa il trend del Paese, ha limitato il calo: e i valori dei prezzi di vendita e dei canoni di locazione hanno risentito meno della grande crisi. Oggi tali valori sono stabili nel centro storico, mantengono a fatica le posizioni nel semicentro, ma sono ancora in flessione in periferia e nell’hinterland.
Queste considerazioni riguardano le transazioni intervenute. Ma, se ci referiamo alla piu’ vasta realta’ rappresentata da tutto il mercato, dobbiamo dire che molti proprietari vorrebbero vendere, ma non lo fanno e resistono, perche’ altrimenti dovrebbero svendere.
Insomma, quella che ancora manca e’ la corrispondenza tra la potenziale offerta e la domanda.
Sul prossimo futuro dell’immobiliare pesano incognite, quali la messa in vendita, dei patrimoni immobiliari detenuti dalle banche in garanzia di buona parte dei famigerati npl,
la gestione dei patrimoni dei fondi immobiliari ed il regime fiscale; elementi che rischiano di produrre effetti depressivi più marcati rispetto a quel che si potrebbe supporre.
Il carico fiscale, che supera i 50 miliardi di euro, incide in maniera fondamentale sul mattone. Stimiamo che nel 2016 il gettito dei tributi gravanti sul comparto immobiliare sia stato di 50,8 miliardi di euro. In particolare i tributi reddituali come Irpef, Ires e cedolare secca pesano per 9,2 miliardi, i tributi patrimoniali Imu e Tasi per 22 miliardi, i tributi indiretti – sui trasferimenti per 9 miliardi; sulle locazione per un miliardo – e altri tributi come la Tari per 9,6 miliardi. Tra Imu, nonostante l’eliminazione sulla prima casa, e Tasi il carico è di una volta e mezza superiore al livello dell’Ici in vigore fino al 2011.
Rispetto a quella dell’ era pre-Governo tecnico la tassazione sugli immobili è pari al 250% .
Sull’esenzione IMU prima casa va detto che essa e’ stata pagata integralmente dagli immobili in locazione, dalle seconde case, dagli immobili strumentali (capannoni, laboratori, negozi, uffici eccetera) e dagli immobili agricoli. Non era questo il modo di affrontare il problema.
Se si considera che le abitazioni nel mercato della locazione sono considerate dal punto di vista fiscale alla stregua delle ville al mare e ai monti; e che gli immobili strumentali – i quali servono per produrre valore aggiunto e per creare posti di lavoro – vengono penalizzati e non agevolati, si capisce come gli investitori, salvo quelli che operano in una nicchia di mercato che si riferisce ai prodotti di lusso e signorili, restino alla finestra in attesa di vedere come si pronuncerà la politica.
Certo non aiuta l’agitare lo spettro della riforma del Catasto: se non vogliamo effetti disastrosi, e’ necessario che prima se ne elimini la portata negativa legata ad un sistema di aliquote concepito per valori inferiori a quelli di mercato; e solo successivamente essa entri in vigore, con tutte le “revisioni” del caso. E non viceversa.
Si aggiunga l’altalenarsi delle ipotesi riguardanti l’introduzione della cedolare secca anche per le locazioni degli esercizi commerciali; e l’ adozione di provvedimenti, forieri di ulteriori sperequazioni, quali il “riclassamento per microzone”; che consente all’Agenzia delle Entrate, su impulso dei Comuni, di intervenire sulle rendite catastali degli immobili. Provvedimento facoltativo adottato, tra i primissimi, dal Comune di Milano ed ormai in vigore da anni e solo piu’ recentemente dal Comune di Roma.
TROPPE INCOGNITE SUL MATTONE (A.Colombo Clerici) QN IL GIORNO ediz. del 16 settembre 2017
