L’ imposizione tributaria comunale IMU, tassazione di natura patrimoniale, che
quindi prescinde sia dall’utilizzo (con la sola esclusione di quelli costituenti l’abitazione “principale” del contribuente, purché non classificati nelle categorie A/1, A/8 e A/9),
sia dalla redditività degli immobili, è basata sulla consistenza catastale. Sicché il riferimento a tale parametro (per i fabbricati, ad esempio, rendita
rivalutata del 5% con i relativi coefficienti), che da’ luogo alla base imponibile IMU e TASI, pur gravando da tempo ( dal 1993, primo anno di applicazione dell’ICI)
indiscriminatamente e oggettivamente su tutti gli immobili, ha generato una esplosione del prelievo a partire dal primo anno di applicazione dell’IMU (2012) a causa del
consistente aumento dei coefficienti di rivalutazione delle rendite, e di conseguenza ha fortemente contribuito ad innescare
l’attuale crisi del mercato immobiliare.
In particolare sofferenza giacciono i settori delle locazioni abitative e di quelle commerciali, con parti locatrici, sia persone fisiche, sia società ed enti, e gli edifici storico/monumentali. Ad esempio, per i
fabbricati di interesse storico o artistico, di cui all’articolo 10 del Dlgs n. 42/2004, n. 42 (fabbricati con vincolo diretto), la legge IMU ha
riconosciuto il beneficio di ridurre la base imponibile del 50% (articolo 13, comma 3 del Dl n. 210/2011); ma tale agevolazione fiscale, per gli immobili che non producono reddito, non è sufficiente a “coprire” gli ingenti costi di manutenzione e di restauro.
Le elevatissime aliquote marginali degli scaglioni Irpef penalizzano fortemente il proprietario persona fisica, e conseguentemente anche il conduttore, nelle locazioni commerciali, in
quanto per esse manca la previsione, da parte del legislatore, di un sistema di “cedolare secca”.
Appare infine evidente che il permanere della tassazione patrimoniale IMU, anche in presenza di immobili sfitti e di morosità degli inquilini, penalizzi fortemente i proprietari-locatori, persone fisiche, enti o società che siano.
Si ritiene quindi urgente e indifferibile l’introduzione :
– del meccanismo della “cedolare secca” anche per le locazioni di natura non abitativa ed il riconoscimento dell’applicazione della “cedolare secca” nel caso di locazioni da parte delle società semplici;
– dell’esenzione dall’ IMU e dalla TASI per i fabbricati (abitativi o commerciali) sfitti od occupati da inquilini morosi;
– dell’esenzione, dalla data della morosita’, dalle imposte sui redditi per i canoni di locazione non percepiti relativi ad unità immobiliari destinate ad uso non abitativo.
– in presenza di locazione, di una Tasi posta a carico, per la stessa sua natura, dell’ utilizzatore dell’ immobile e non del proprietario.
– della riduzione dell’ aliquota di tassazione IMU/TASI per gli immobili storici o artistici che non diano luogo ad alcun reddito. In modo tale da permettere margini a fronte dei gravosi oneri manutentivi.
Da ultimo, Assoedilizia si augura che la cosiddetta “pace fiscale”, rientrante nelle linee programmatiche del Governo, abbia ad interessare, non solo le imposte erariali (IRPEF, IVA, imposta di registro),
ma anche quelle comunali (IMU, TASI, TARI). In particolare, se si vuole svuotare anche il copioso contenzioso tributario avente ad oggetto i tributi locali, si auspica che l’estensione di una ” bonaria definizione” ai tributi comunali venga stabilita direttamente dal legislatore, senza quindi
demandare la decisione finale ai singoli enti locali.
Achille Colombo Clerici
